Nüüd, kui 9 klassi haridusega Voloodjad enam pahtliste ülemakstud Guessi plätudega seitsmeseid bemme lasnamäele ei pargi, tundub, et kinnisvaraturg on stabiliseerunud 
Minu küsimus on, et kas Eestis on võimalik tegeleda kinnisvarasse investeerimisega üüripõhiselt (cap rate või cash on cash return on vist enivei nigel), sest põllu peale vundamendita karpide ehitamise aeg on läbi ning ilmselt jäävad need pankade mahakirjutatud bilansilehtedele paremat aega ootama.
Nimelt, on kellegil sellega kogemusi, mõtlesin ise vaikselt nö blue-collar rajoone. Umbes et katsuks ebalikviidsusega lõksu jäänud murelikke pangalaenureid kõigepealt peedistada ja teeks odava otsa korteritele agressiivseid pakkumisi. Oletame, et kuna Vellol objektil tööd pole ja rahad on Helsingi piiri taga kinni, siis 600k eekuga kuskil kristiines/kesklinnas/kadriorus keskmises seisukorras kahetoalist müüv tegelane on ehk nõus ka hinda 450k-500k peale langetama, kui homme tehinguks läheks.
Kui nüüd eeldada eelarvet ca 100k, siis paneks sissemakseks 80k (16%) ja ülejäänu eest tuleb jälle see sama ilma tööta küprokimees, kes veidi odavamalt ehk ca 20k (sh materjalid) on nõus pinda veidi soliidsemaks kõpitsema (laest number, ma ei oma ausaltöeldes halli ettekujutlust ka ehitusteenuste hinnast...). ülejäänud 420k võtaks 30a laenu 4% intressiga, ehk siis maksaks ca 2k kuus laenumakset. Nüüd kui keegi küsib, mis selle disko mõte on, siis loomulikult kallima hinnaga edasi üürida. Praegune turg ei võimalda flippimist enivei, seega on 30a mõistlik finantseering. Nõus võiks olla ka 25a'ga, kuid sel juhul sööks see marginaali ja võtaks mänguruumi vähemaks...
Siin tekib muidugi see keiss, et kui tihti peab olema korter hõivatud, et ma nulli jõuaks. Oletame, et kui küsida üürihinda 2.5k, võiks asi vabalt ka kaks kuud aastas tühjalt seista, ilma et ma kaotaks.
Kuskil kas tarkinvestori või LHV foorumis arvutas keegi välja, et keskmine rentaablus oleks siin healjuhul mõni% ning riskid liiga suured... Aga no see oli puhtalt numbrite järgi pandud ja nii need asjad päris ei käi, sest loomulikust intelligentsist võib juba arvata, et ilma lisandväärtust loomata genereerid negatiivset cashflow'd.
On kellegil kogemusi/huvi või on kellegi tuttav või tuttava tuttav midagi sellist teinud?
Minu küsimus on, et kas Eestis on võimalik tegeleda kinnisvarasse investeerimisega üüripõhiselt (cap rate või cash on cash return on vist enivei nigel), sest põllu peale vundamendita karpide ehitamise aeg on läbi ning ilmselt jäävad need pankade mahakirjutatud bilansilehtedele paremat aega ootama.
Nimelt, on kellegil sellega kogemusi, mõtlesin ise vaikselt nö blue-collar rajoone. Umbes et katsuks ebalikviidsusega lõksu jäänud murelikke pangalaenureid kõigepealt peedistada ja teeks odava otsa korteritele agressiivseid pakkumisi. Oletame, et kuna Vellol objektil tööd pole ja rahad on Helsingi piiri taga kinni, siis 600k eekuga kuskil kristiines/kesklinnas/kadriorus keskmises seisukorras kahetoalist müüv tegelane on ehk nõus ka hinda 450k-500k peale langetama, kui homme tehinguks läheks.
Kui nüüd eeldada eelarvet ca 100k, siis paneks sissemakseks 80k (16%) ja ülejäänu eest tuleb jälle see sama ilma tööta küprokimees, kes veidi odavamalt ehk ca 20k (sh materjalid) on nõus pinda veidi soliidsemaks kõpitsema (laest number, ma ei oma ausaltöeldes halli ettekujutlust ka ehitusteenuste hinnast...). ülejäänud 420k võtaks 30a laenu 4% intressiga, ehk siis maksaks ca 2k kuus laenumakset. Nüüd kui keegi küsib, mis selle disko mõte on, siis loomulikult kallima hinnaga edasi üürida. Praegune turg ei võimalda flippimist enivei, seega on 30a mõistlik finantseering. Nõus võiks olla ka 25a'ga, kuid sel juhul sööks see marginaali ja võtaks mänguruumi vähemaks...
Siin tekib muidugi see keiss, et kui tihti peab olema korter hõivatud, et ma nulli jõuaks. Oletame, et kui küsida üürihinda 2.5k, võiks asi vabalt ka kaks kuud aastas tühjalt seista, ilma et ma kaotaks.
Kuskil kas tarkinvestori või LHV foorumis arvutas keegi välja, et keskmine rentaablus oleks siin healjuhul mõni% ning riskid liiga suured... Aga no see oli puhtalt numbrite järgi pandud ja nii need asjad päris ei käi, sest loomulikust intelligentsist võib juba arvata, et ilma lisandväärtust loomata genereerid negatiivset cashflow'd.
On kellegil kogemusi/huvi või on kellegi tuttav või tuttava tuttav midagi sellist teinud?
Comment